30m2 là diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại Hà Nội và đây là nơi có diện tích tối thiểu được phép tách thửa nhỏ nhất trong cả nước. Theo quy định khi thửa đất nhỏ hơn 30m2 vẫn được cấp Sổ đỏ và sang tên nếu có đủ điều kiện.
Tại các đô thị việc người dân đang sử dụng đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh khá phổ biến. Dự liệu được trường hợp này xảy ra trên thực tế thì pháp luật đã quy định về điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu.
Khoản 1 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”
Như vậy, thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) nếu đủ 02 điều kiện sau:
– Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa của UBND cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.
– Thửa đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
Khi thỏa mãn 02 điều kiện trên thì thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu vẫn được cấp Giấy chứng nhận.
Đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu vẫn được sang tên
Pháp luật đất đai không quy định diện tích tối thiểu để được sang tên mà khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì các bên tham gia giao dịch phải có đủ điều kiện, cụ thể:
* Điều kiện bên chuyển nhượng (bên bán), bên tặng cho
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
– Đất không có tranh chấp.
– Có Giấy chứng nhận, trừ 02 trường hợp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Đất còn thời hạn sử dụng.
* Điều kiện bên nhận chuyển nhượng (bên mua), bên nhận tặng cho
Theo Điều 191 Luật Đất đai 2013, người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất phải không thuộc một trong các trường hợp sau:
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Kết luận: Khi thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì vẫn được cấp Sổ đỏ và sang tên nếu đáp ứng được điều kiện theo quy định trên.
