Bạn đọc hỏi: Cách đây 3 năm, tôi mua hơn 500m2 đất ao xen kẹt trong khu dân cư (đã được cấp sổ đỏ) của hộ gia đình hàng xóm, ở xã Uy Nỗ, Đông Anh, Hà Nội. Nay tôi đã san lấp mặt bằng phẳng phiu để chăn nuôi và trồng cây ăn quả. Tôi nghe nói Nhà nước đã có cơ chế, chính sách cho phép chuyển đổi từ đất ao sang đất ở. Xin hỏi luật sư, tôi có thể chuyển đổi diện tích đất nêu trên sang đất ở lâu dài được không? Trình tự, thủ tục và nghĩa vụ tài chính như thế nào? Nguyễn Văn Hoạt (Đông Anh, Hà Nội)
Luật sư trả lời:
Với tốc độ đô thị hóa nhanh, diện tích đất xen kẹt trong khu dân cư ngày càng nhiều do không thể sản xuất được bởi bị ô nhiễm môi trường, thiếu nguồn nước để sản xuất. Diện tích đất xen kẹt thường phổ biến ở các vùng ven đô. Loại đất này thường là loại đất ao, vườn liền kề với đất ở hoặc đất nông nghiệp với mục đích là đất sản xuất mà không phải là đất ở, nhiều trường hợp được cấp giấy chứng nhận QSDĐ (“sổ đỏ”) và một số loại thì chưa được cấp “sổ đỏ”. Do vậy, nhu cầu chuyển đổi mục đích từ đất sản xuất nông nghiệp sang phi nông nghiệp như làm nơi sản xuất kinh doanh, đất ở và các mục đích khác là rất cao. Khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì điều kiện chuyển đổi phải tuân theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013.
Cụ thể, Điều 57 – Luật Đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau: “Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bao gồm: Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở”. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Và việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở (đất phi nông nghiệp) phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Điều 59 Luật Đất đai 2013.
Về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì Điều 59 – Luật Đất đai xác định: “Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp: Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định”. Tiếp đến là cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.
Như vậy căn cứ vào các quy định về đất đai nêu trên thì khi gia đình bạn có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 57 và Điều 59 – Luật Đất đai 2013.
Đối với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì Điều 69 – Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất”.
Theo hướng dẫn tại Quyết định 2555/QĐ-BTNMT ngày 20-10-2017 thì thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất được tiến hành theo 4 bước, gồm: Chuẩn bị hồ sơ, trong đó có đơn xin chuyển mục đích sử dụng theo (Mẫu số 010 và Giấy chứng nhận QSDĐ (sổ đỏ, sổ hồng). Tiếp đến là nộp hồ sơ; xử lý, giải quyết yêu cầu và sau cùng là trả kết quả.
Về nghĩa vụ tài chính trong trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở được quy định cụ thể tại Điểm b, Khoản 2, Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, đối với hộ gia đình, cá nhân: “Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”.
