Tài sản đồng sở hữu có liên quan đến quyền lợi của nhiều chủ thể nên khi có ý định mua bán, bạn cần tìm hiểu kỹ các quy định để tránh rủi ro. Vậy nhà đồng sở hữu có bán được không? Hồ sơ, quy trình bán nhà đất đồng sở hữu như thế nào? Những thắc mắc này sẽ được Batdongsan.com.vn giải đáp ngay sau đây.
1. Nhà Đồng Sở Hữu Là Gì?
Theo Khoản 1 Điều 207 Bộ Luật Dân sự 2015 thì: “Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản”.
Như vậy, nhà đồng sở hữu có thể hiểu là nhà có từ 2 chủ thể sở hữu trở lên, tất cả các chủ thể có quyền quản lý, sử dụng, định đoạt về căn nhà. Ngoài ra:
- Mỗi chủ sở hữu chỉ có quyền và nghĩa vụ đối với phần căn nhà thuộc quyền sở hữu của mình, trừ khi có thỏa thuận khác.
- Phần sở hữu giữa các cá thể sẽ giống hoặc khác nhau.
2. Quy Định Liên Quan Đến Nhà Đồng Sở Hữu
Tại Điều 216, 217, 218, 219, 220 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định cụ thể về quyền quản lý, sử dụng và định đoạt, chấm dứt về tài sản của các đồng sở hữu. Mỗi chủ thể sở hữu cần tuân theo những điều kiện tại quy định này nhằm đảm bảo lợi ích chung của tất cả các chủ thể đồng sở hữu. Cụ thể như sau:
Quản Lý Tài Sản Chung
Điều 216, Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: Các chủ thể đồng sở hữu sẽ cùng quản lý tài sản chung theo nguyên tắc đã thống nhất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Sử Dụng Tài Sản Chung
Điều 217 Bộ luật này quy định về quyền sử dụng giữa các chủ thể đồng sở hữu về tài sản chung như sau:
- Đối với phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình trong tài sản chung, mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức tương ứng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
- Tất cả các chủ sở hữu tài sản chung hợp nhất có quyền ngang nhau trong việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Định Đoạt Tài Sản Chung
Quyền định đoạt tài sản chung của các chủ đồng sở hữu được quy định tại Điều 219, Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
- Mỗi cá thể sở hữu tài sản chung có quyền định đoạt phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình.
- Các chủ sở hữu chung thỏa thuận về việc định đoạt tài sản chung hợp nhất hoặc tuân theo theo quy định của pháp luật.
- Các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua nếu một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình.
- Nếu chủ sở hữu chung muốn bán phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình thì mà các chủ sở hữu chung khác không có nhu cầu mua thì trong thời hạn 3 tháng ( tài sản là bất động sản) và 1 tháng (tài sản là động sản) kể từ khi nhận thông báo bằng văn bản về việc bán và các điều kiện bán thì chủ sở hữu đó có quyền bán cho người khác.
- Chủ sở hữu trong số các chủ sở hữu chung có quyền cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm, đồng thời, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.
- Nếu một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về các chủ sở hữu chung còn lại trong trường hợp sở hữu chung của cộng đồng. Ngoài trường hợp này thì phần tài sản đó thuộc về Nhà nước.
- Nếu một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại.
- Trường hợp tất cả các chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung thì việc xác lập quyền sở hữu được áp dụng theo quy định tại Điều 228 của Bộ luật này.
Chia Tài Sản Thuộc Sở Hữu Chung
Tài sản thuộc sở hữu chung sẽ được phân chia theo quy định tại Điều 219 như sau:
- Mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung trong trường hợp sở hữu chung có thể phân chia.
- Nếu tình trạng sở hữu chung phải được duy trì trong một thời hạn theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của luật thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản chung khi hết thời hạn đó.
- Chủ sở hữu chung có yêu cầu chia có quyền bán phần quyền sở hữu của mình khi tài sản chung không thể chia được bằng hiện vật, trừ trường hợp các chủ sở hữu chung có thỏa thuận khác.
- Trường hợp có người yêu cầu một người trong số các chủ sở hữu chung thực hiện nghĩa vụ thanh toán và chủ sở hữu chung đó không có tài sản riêng hoặc tài sản riêng không đủ để thanh toán thì người yêu cầu có quyền yêu cầu chia tài sản chung và tham gia vào việc chia tài sản chung, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
- Nếu không thể chia phần quyền sở hữu bằng hiện vật hoặc việc chia này bị các chủ sở hữu chung còn lại phản đối thì người yêu cầu có quyền yêu cầu chủ sở hữu bán phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ thanh toán.
Chấm Dứt Sở Hữu Chung
Điều 220 Bộ luật này quy định, tài sản đồng sở hữu sẽ được chấm dứt trong trường hợp:
- Tài sản chung đã được chia hoặc không còn.
- Toàn bộ tài sản chung thuộc quyền sở hữu của một trong số các chủ sở hữu chung.
- Trường hợp khác theo quy định của luật.
2. Nhà Đồng Sở Hữu Có Bán Được Không?
Nhà nước cũng có những quy định cụ thể về việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung. Vậy nhà đồng sở hữu có bán được không?
Theo quy định tại Điều 126 Luật Nhà ở 2014, quy định:
- Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu.
- Trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
- Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.
Ngoài ra, chủ sở hữu chung bán phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu còn lại có quyền được ưu tiên mua.
Nếu trong vòng 30 ngày kể từ khi chủ sở hữu đưa ra văn bản thông báo việc bán tài sản và các điều kiện bán mà các chủ sở hữu còn lại không mua phần tài sản đó thì có quyền bán cho người khác.
Nếu có hành vi vi phạm quyền ưu tiên mua tài sản sở hữu chung thì sẽ bị xử phạt và bên có lỗi sẽ phải bồi thường thiệt hại.
3. Thủ Tục Bán Đất Đồng Sở Hữu
Để thực hiện thủ tục bán đất đồng sở hữu, bạn cần phải thực hiện các bước sau:
Lập Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất
Hợp đồng chuyển nhượng được lập bởi bên bán và mua đất thể hiện những thỏa thuận đã thống nhất giữa các bên liên quan. Đồng thời, hợp đồng cần được công chứng tại phương nơi có đất giao dịch. Trong hợp đồng chuyển nhượng phải chữ ký thể hiện sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung còn lại.
Chuẩn Bị Hồ Sơ Sang Tên Sổ Đỏ
Hồ sơ thực hiện sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu 09/ĐK (link tải bên dưới).
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng chứng thực.
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của thửa đất đồng sở hữu.
- Xác nhận đất không có tranh chấp.
- Căn cước công dân, giấy xác nhận thông tin về cư trú của tất cả đồng sở hữu.
- Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân nếu còn độc thân hoặc Giấy chứng nhận kết hôn đối với tất cả đồng sở hữu.
- Tờ khai lệ phí trước bạ.
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (nếu có).
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng đất (nếu có).
- Văn bản của người sử dụng đất đề nghị được miễn, giảm các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai và bản sao các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm theo quy định của pháp luật (nếu có).
Nộp Hồ Sơ
Chủ sở hữu bán đất nộp hồ sơ đã chuẩn bị ở trên tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND xã nơi có đất giao dịch. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thì người nộp hồ sơ sẽ nhận giấy hẹn đồng thời thực hiện nghĩa vụ tài chính cho cơ quan thuế theo quy định.
Nếu hồ sơ có sai sót hoặc chưa đủ giấy tờ hợp lệ, cán bộ sẽ hướng dẫn người nộp hoàn thiện hồ sơ trong thời hạn 3 ngày làm việc của cơ quan kể từ thời điểm nộp hồ sơ.
Giải Quyết Và Trả Kết Quả
- Đối với những hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành xác nhận nội dung biến động vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
- Trường hợp cần cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
- Chỉnh lý và cập nhật biến động về hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
- Trả giấy chứng nhận cho người sử dụng theo lịch hẹn.
4. Thủ Tục Đứng Tên Đồng Sở Hữu Đất
Các chủ thể đồng sở hữu cần phải làm thủ tục đăng ký cấp sổ đỏ đồng sở hữu và ghi rõ họ tên những người sở hữu đất để xác lập quyền sử dụng.
Trước tiên, nếu mảnh đất đồng sở hữu thông qua mua bán, chuyển nhượng thì phải lập hợp đồng mua bán, văn bản chuyển nhượng công chứng tại cơ quan Nhà nước nơi có đất giao dịch.
Sau đó, bạn cần thực hiện các bước sau để đăng ký đồng sở hữu đất:
Chuẩn Bị Hồ Sơ
Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu 09/ĐK.
- Hợp đồng mua bán hoặc văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước đó.
Nộp Hồ Sơ
Hồ sơ đã đầy đủ thì bạn nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện/quận/thị xã/thành phố trực thuộc tỉnh nơi có đất giao dịch, bộ phận một cửa hoặc UBND cấp xã.
Sau khi hồ sơ được tiếp nhận, nếu hợp lệ và đầy đủ thì người sử dụng đất nhận giấy hẹn lấy kết quả đồng thời thực hiện nghĩa vụ tài chính cho cơ quan thuế theo thông báo. Nếu hồ sơ thiếu sót hoặc không hợp lệ thì cán bộ sẽ hướng dẫn để hoàn thiện.
Trả Kết Quả
Sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành việc đóng thuế, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành cập nhật thông tin vào sổ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai. Thời gian giải quyết và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:
- Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;
- Không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ, Tết,…
5. Những Câu Hỏi Khác Về Nhà Đồng Sở Hữu
Ngoài thắc mắc “nhà đồng sở hữu có bán được không”, dưới đây là một số câu hỏi khác được nhiều người quan tâm về nhà đất đồng sở hữu.
Nhà Đồng Sở Hữu Có Tách Sổ Riêng Được Không?
Nhà đồng sở hữu có thể tách sổ riêng cho một trong các chủ thể sở hữu chung. Tuy nhiên, nếu muốn tách thửa từ tài sản chung để đứng tên riêng thì phải có sự đồng ý của các chủ sở hữu chung còn lại.
Đồng thời, chủ sở hữu phải đảm bảo những quy định của Nhà nước và làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên thửa đất đã được tách.
Mua Nhà Đồng Sở Hữu Có Sang Tên Được Không?
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”.
Như vậy, khi chuyển nhượng, tặng cho, sang tên Sổ hồng đồng sở hữu phải có sự đồng ý của tất cả người chung quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp một trong số các chủ thể đồng sở hữu không đồng ý sang tên thì chủ sở hữu cần thực hiện tách thửa và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định (theo Điểm b, Khoản 2, Điều 167 Luật Đất đai 2013).
Nhà Đồng Sở Hữu Có Vay Ngân Hàng Được Không?
Hiện nay, pháp luật không có bất kỳ quy định nào về việc cấm thế chấp nhà hay đất đồng sở hữu để vay vốn ngân hàng. Do đó, nếu tất cả các chủ đồng sở hữu nhà, đất đều đồng ý thì vẫn có thể dùng tài sản này để thế chấp vay ngân hàng.
Những Rủi Ro Khi Mua Đất Đồng Sở Hữu
Nhiều người chọn mua đất đồng sở hữu vì có giá thấp hơn. Tuy nhiên, đây là một trong những hình thức đầu tư tiềm ẩn nhiều rủi ro, vì các quy chế pháp lý liên quan quyền định đạt, sở hữu tài sản còn hạn chế. Một số rủi ro khi mua đất đồng sở hữu mà bạn có thể gặp phải bao gồm:
- Rắc rối với thủ tục tách sổ riêng: Việc tách sổ riêng gặp rất nhiều khó khăn và kéo dài thời gian. Đồng thời phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên còn lại khi thực hiện các thủ tục liên quan.
- Khó thế chấp: Mặc dù pháp luật không cấm việc sử dụng nhà, đất đồng sở hữu để thế chấp vay ngân hàng. Tuy nhiên, hồ sơ, thủ tục vay sẽ rất phức tạp, ngân hàng thường yêu cầu tách sổ trước khi dùng tài sản thế chấp cho vay nên sẽ gặp nhiều khó khăn khi làm hồ sơ.
- Dễ xảy ra tranh chấp: Do đất sở hữu chung có tác động đến quyền lợi và nghĩa vụ của nhiều chủ sở hữu nên nếu không có sự thỏa thuận, thống nhất giữa các bên từ ban đầu bằng văn bản cụ thể thì việc mâu thuẫn, tranh chấp rất dễ phát sinh sau này.
- Dễ bị lừa đảo: Người mua dễ mất tiền cọc do đối tượng lừa đảo mua đất đồng sở hữu rồi xây nhà, chia nhỏ thành nhiều căn rồi bán rẻ đi kèm với những lời quảng cáo hoa mỹ như có sổ hồng. Nếu người mua nhẹ dạ và không tìm hiểu kỹ sẽ gặp phải trường hợp này.
